[소소한책읽기] 2019 경매 통장

 

 

경제가 위기일수록 경매는 기회다

2019 경매통장

모든 성공은 첫걸음을 떼는 자에게만 미소 짓는다

베르길리우스

 

[이 책은 저자의 경매 경험담을 위주로 진행됩니다. 그 사이 사이에 경매에 관련된 사항이 끼여들어 있습니다]

 

투자를 시작할 때

1단계, 상황 파악(자기자신을 안다)

자신이 가지고 있는 투자금의 크기, 신용도, 소득증빙 방법, 본인 명의 부동산의 유무, 주택담보대출의 여부 등을 살펴본다

2단계, 목표 설정(구체적인 목표를 정한다)

3단계, 방법 강구(목표를 이룰 방법을 찾는다)

 

 

저자가 직접 낙찰을 받아 진행하면서 세운 자신만의 원칙

1 경험을 많이 쌓는 것이다

2 신속한 환금성이다

3 부동산 이해관계인들과의 대립을 최대한 줄이고, 상대방이 처한 환경을 배려하면서 명도하는 것이다.

 

 

부동산으로 수익을 내는 방법

1 부동산을 싸게 사서 일반 시가로 매도한다(경매, 공매, 급매)

2 부동산을 일반 시가로 매입하고, 호재로 인한 시세 상승으로 차익만큼 수익을 낸다(갭 투자, 분양, 재건축, 재개발)

3 부동산을 개발하여 가치를 높이고 매각한다(토지 개발, 상가 운영)

 

 

민사집행법상의 경매 진행 절차

1 경매신청

경매의 종류 : 임의경매, 강제경매, 형식적 경매

2 경매개시결정

통상적으로 신청 후 약 3일 이내에 결정된다

3 매각준비

경매계(법원에서 경매를 담당하는 부서)의 부동산 파악

4 배당요구종기

법원은 채권자들에게 배당요구 신청서 제출을 하라 하는데 이것이 배당요구이며, 배당요구 신청서를 제출해야 하는 기한을 배당요구종기일이라고 한다

5 매각

6 매각허가

매각허가에 관한 이의신청 가능 (민사집행법 121조)

7 매각확정

8 대금지급기한

경매에서는 잔금을 내면 그 당일에 소유자가 되어 권리 주장이 가능

9 배당

 

부동산 서류

일반 부동산 매매 혹은 임차를 할 때, ‘계약서’, ‘등기부등본’, ‘건축물대장’, ‘토지이용계획확인원”을 숙지해야 한다

계약서 뒷면에는 거래 부동산의 상태와 주면 교통, 학군 등이 명시되어 있다

부동산 경매에서는 법원이 제공하는 ‘감정평가서’, ‘현황조사서’, ‘매각물건명세서’ 등도 확인해야 한다.

 

1 등기부등본 (대법원 인터넷등기소)

해당 부동산의 이력 사항이 기록되어 있다. 소유자, 소유자 부동산 관련 채무 등

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분된다

l 주거용 : 실평수 X 1.3 = 분양 평수 (공급 평수)

표제부 : 해당 부동산의 지역, 층, 대지권, 면적 등

갑구 : 소유권에 대한 사항 _ 변동사항

을구 : 소유권 이외의 권리사항

l 실제 대출금액 산출 공식 :

채권최고액(등기부동본에 기재된 금액) / 1.2 = 실제 대출받은 금액

 

2 건축물대장 (정부민원포털 민원 24)

건물의 사실관계와 용도를 알려준다. 건축물의 구조, 건축 연도, 위치, 층수, 시설 내역, 용도 등이 기록되어 있다.

일반건축물대장, 집합건축물대장(분양건물, 공동주택)

갑구 : 대지면적, 연면적, 위치, 건페율, 용적률, 용도, 소유자 현황 등

을구 : 소유자의 사항(변동내역 포함)

 

l 등기부등본은 사법부 소관하에 권리관계를 우선하고, 건축물대장은 행정부 소관하에 건축물의 물리적 사실을 우선한다.

등기부등본과 건축물대장을 비교해서 소유권의 변동사항이나 권리사항이 다르다면 등기부등본을 토대로 건축물대장을 수정하고, 건축물의 물리적 사실 관계가 다르다면 건축물대장을 토대로 등기부등본을 수정한다

 

3 토지이용계획확인원 (토지이용규제정보서비스)

토지 개발 행위에 대한 법규가 명시되어 있다.

- 소재지, 지목, 면적, 개별공시지가(국가 및 지자체의 세금 부여를 위한 부동산 감정액)

- 국토 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구, 다른 법령에 따른 지역지구 등의 지정여부

- 도면과 범례

 

4 감정평가서 (대한민국법원 법원경매정보)

감정평가사 감정 보고서

- 감정평가를 한 부동산 개요 : 경매 목적, 가치, 조건, 평가방법, 시점

- 경매로 매각하려는 부동산과 조건이 가장 흡사한 주위 물건을 참고해 매긴 가격

- 경매로 매각하려는 부동산 주변의 또 다른 경매 사례의 여부

- 감정평가액 결정의견란 : 건물과 땅값을 합한 감정액

 

5 현황조사서 (대한민국법원 법원경매정보)

경매 사건 번호를 부여받은 부동산의 현황조사로 얻은 현황조사서

- 사건번호와 조사시기 등의 기본정보

- 소재지와 현재 거주하는 사람에 대한 정보

- 임대차 금액과 점유 기간 등

 

6 매각물건명세서 (대한민국법원 법원경매정보)

법원에서 위의 모든 서류를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류

- 사건번호, 사법보좌관, 작성일자, 최선순위설정 일자(말소기준권리), 부동산 및 감정평가액, 최저매각가, 배당요구 종기

- 점유자의 성명, 점유 부분, 임대차 기간, 보증금, 차임, 전입신고, 화정일자, 배당요구 여부

- 매각으로 소멸되지 않는 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요, 비고란

 

주거용 부동산 시세에 영향을 미치는 요인 : 교통, 학군, 인프라(상업시설기반, 자연친화환경)

학군으로 유명한 곳 : 서울 대치동, 중계동, 목동 등

 

 

세대합가란?

한 세대를 구성하는 가족 중 일부가 먼저 전입하고 나중에 다른 이가 새롭게 전입할 경우 처음 전입신고한 일자를 기준으로 대항력 방생이 유지된다.

 

 

차순위매수신고란?

최고가매수신고인은 물건에 입찰한 사람 중에 금액을 가장 높게 쓴 사람을 말하고(낙찰자), 최고가매수신고인의 낙찰 금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다

차순위매수신고를 하면 보증금은 최고가매수신고인이 잔금을 완납할 때까지 묶여 있게 되므로, 돈을 굴리는 투자자들에게는 좋지 못한 방법이기도 하다

 

복등기란?

경매에서 복등기는 낙찰자가 잔금을 납부하고 바로 세입자에게 다시 매매해 소유권을 이전하는 것을 말한다. 즉 낙찰자는 잔금일에 맞춰 제3자에게 소유권을 이전하는 중간 역할을 하는 것이다.

 

 

권리분석

등기부등본과 임대차보호법을 토대로 등기부등본을 잘 읽는 것과 임차인 보증금의 향방을 알아내는 것이 핵심이다.

 

권리분석 방법과 순서

(1) 등기부등본의 권리사항들을 시간순으로 일직선상에 기록한다

(2) 말소기준권리를 찾는다

(3) 임차인의 보증금과 말소기준권리일자를 비교한다

 

 

항아리 지역

다른 도시와 멀찌감치 떨어져 있고, 단독으로 형성된 곳이어서 외부와 단절된 곳이다. 즉, 자급자족이 가능한 도시다. 상업용으로 쓰이는 상가라면 입지가 괜찮지만, 주거용으로 살기에 항아리 지역은 좋은 편이 아니다.

 

 

토지구획정리사업

공공시설 자리를 확보하고, 도로를 만드는 도시개발사업 중 환지방식으로 시행되는 개발사업의 일종이다.

 

기일입찰표 확인사항

- 입찰가격에 ‚0‘을 하나 더 붙이거나 덜 붙이진 않았나

- 대리 입찰을 할 때, 위임장과 인감증명서를 챙겼는가

- 보증금란과 입찰가격란을 반대로 쓰진 않았는가

- 사건번호와 물건번호는 잘 가입했는가

- 입찰보증금은 10퍼센트가 맞는가

 

 

주택을 경매할 때 반드시 확인해야 할 사항

1 건축 행위가 가능한지 알아봐야 한다. 도로와 접하지 않은 맹지이면 건축이 불가능하다

2 평당가를 확인해야 한다. 연식이 오래된 주택은 평당가로 매매하고 땅의 모양과 평수, 입지 등을 고려해 평당가를 확인한다

3 리모델링 콘셉트를 생각해야 한다.

4 권리분석이다

5 임차인들에 대한 명도 전략

6 대출한도 확인